财政预算案前 为新加坡房产市场问诊把脉

    2016-03-31 来源:居外海外房产网

新加坡房价走势2016最新消息 。2009年下半年起,新加坡楼市因出现“太上火”症状,促使政府连开七轮猛药措施以冷却房地产市场,为新加坡房产市场问诊把脉。楼市自2013年第三季开始降火,私宅价格迄今已累计下跌8.4%。

财政预算案前 为新加坡房产市场问诊把脉

在的楼市肯定比以前更健康,因为私宅变得更负担得起,也更符合买家的预期,而屋主的资产价值也没暴跌。

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过去两年,发展商和屋主曾多次埋怨,这复合药方太重太苦,希望政府能减少用药。但官方的回应是,楼市情况还必须密切观察,停药或减药都不宜太急,否则前几年的治疗就会功亏一篑。

2016财年政府财政预算案声明将于星期四(24日)公布,邀请几名分析师和经济师,为房地产市场问诊把脉,察看它是不是已经药到病除,抑或必须继续服药。

新加坡本地人还是买不起私宅?

拥有一个私宅单位是许多新加坡本地人的心愿。过去两年半,随着私宅价格走软,新加坡本地人工资不断增长,工资增幅总算超越房价涨幅,相比两三年前,一些人感觉现在似乎更买得起私宅。

智信研究与咨询总监王伽胜说:“现在的楼市肯定比以前更健康,因为私宅变得更负担得起,也更符合买家的预期,而屋主的资产价值也没暴跌。”

根据法国巴黎銀行(BNP Paribas)分析师张刚禾提供的资料,截至去年第三季,新加坡私宅价格中位数与家庭年收入中位数的比值是10.5倍。

这意味相对一个年收入约10万元的普通家庭,一个普通私宅单位大概要价105万元。该比值较2013年第三季楼市处于高峰时的12.6倍低,但仍较2005年至2006年的7.5倍至8倍高。

从一个较长期的角度来看,最富裕的20%新加坡家庭,目前的确买得起私宅。根据新加坡统计局最新收入调查,属于这个阶层的家庭,每名成员平均月入介于5804元至1万2816元。

新加坡国立大学应用经济学和政策研究所的研究显示,如果房贷利率为3%(历史平均房贷利率),非有地公寓价格中位数占这些家庭一辈子收入或财富的约15%。即使房贷利率上升至5%,这个比率也不至于变得太高,约20%。

然而,从买房所需缴付的首笔付款来看,绝大部分新加坡本地人现在对拥有私宅仍无法抱持太高期望。

花旗银行经济师吉伟正本周较早时指出,即便是收入最高的20%新加坡家庭,如今买非有地私宅,所需的首笔付款还是会超出它们现有的储蓄。买房首笔付款项目可包括:选购权费、首期付款、法律费、印花税、经纪抽佣,以及其他费用等。

此外,每月房贷还款数额也能衡量私宅的可负担性。张刚禾提供的资料显示,截至去年第三季,全国多个地区的屋主每月支付的房贷还款额中位数,占家庭月入中位数的近40%,支出相当可观。

为了让单位的总售价更宜人,私宅单位的面积中位数在过去六年里发生了变化。

根据张刚禾提供的资料,私宅单位面积中位数从2010年的1033平方英尺,下降至去年上半年的753平方英尺,使私宅单位总售价保持在100万元左右的范围。

尽管楼市自2013年第三季起趋软,无论是总售价,还是尺价中位数都有所滑落,但私宅单位的面积却未出现反弹,反而越变越小。

组屋提升者占比增加

撇开私宅的可负担性不谈,组屋提升者在过去六年已成为私宅市场的最主要买家。

张刚禾提供的资料显示,自额外买方印花税(ABSD)2011年出台以来,外国买家整体交易率已从当年的约19%,下滑至去年上半年的约7%。

反观在所有新私宅交易当中,组屋提升者的交易占比从2010年的40%,上升至去年第一季的72%。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉表示,现在的政策有利于首次购房者、组屋提升者;但拖累外国买家、永久居民买家,以及拥有多个房地产的富裕新加坡本地人。

他说:“如果社会平等仍是考量,即给予组屋提升者和首次购房者一个更公平的买房环境,那么ABSD还是会实施下去,但比率可能会出现一些调整。”

 

标签:私宅 新加坡 中位数 楼市 本地人 单位 买家 家庭 问诊 提升 去年

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