【新加坡房产投资模式价格】新加坡房产市场需要政府采取干预措施来维持稳定

    2018-11-19 来源:外房网

 房地产开发商和监管机构的利益很少一致。7月份推出的第九轮房地产降温措施证明了这一点。房地产行业参与者认为这些措施“艰难”,他们认为政府过早扼杀了仍处于复苏初期阶段的房地产市场。

 
解释政府冷却措施背后的思想和理由是国家发展部长和财政部第二部长Lawrence Wong。他于11月15日在新加坡房地产开发商协会(REDAS)59周年晚宴上做客。
 
“政府不能也不会对房地产周期采取不干涉态度,”黄说。“因此,当我们干预市场时,不应该有任何意外,因为这是我们的态度和态度。我们不会采取不干涉的方式来进行物业周期。我认为任何负责任的政府都不会这样做。”
 
Wong补充说,政府“将竭尽所能”防止房地产泡沫形成,并尽量减少市场繁荣。“我们不打算降低房价,”他继续道。“那不是我们的意图。我们的目标是建立一个稳定持续的房地产市场,与收入增长大致相符 - 这意味着价格与基本面一致。”

 
Wong补充说,投机者可能会喜欢大幅度的价格波动,因为他们想要“定时市场”,“低买高卖”。“但我们自己的经验表明,如果不采取纠正措施来防止泡沫形成,成本最终会更大,更痛苦; 最终这将损害绝大多数真正的购房者和业主。”
 
Wong提醒观众 - 其中大多数是房地产开发商,房地产顾问和房地产经纪人 - 在上一个房地产周期中,政府在价格大幅上涨后采取行动。“政府不得不在稳定恢复之前进行八次干预,”他说。“从这一经验中学习,我们决定在今年7月迅速采取最新一轮降温措施。我们为什么这样做?基础是什么?”
 
他指出了数据和事实。“从2017年中期到2018年中期的12个月内,价格上涨了9%以上,”Wong说。“为了说明这一点,在上一轮中,我们采取了八轮房地产降温措施,四年房地产价格下跌了12%。在一年内,价格回升了9%。有迹象表明价格会继续上涨。”
 
Wong补充说,开发商在政府土地销售(GLS)中的出价表明对房地产价格持续快速上涨的“非常乐观的预期”。“我们处于价格上涨的非常现实的风险中,这种风险将超过经济基本面,而且从2017年中期到2018年中期的价格上涨速度几乎已经是2017年收入增长的两倍,”他继续说道。
 
Wong表示,如果价格增长继续超过基本面,那么最终将会出现“后期不稳定的修正”,这对每个人来说都会更加痛苦 - 包括卖家和买家。“这就是采取措施的原因:它们旨在缓和周期。”
 
黄四说,四个月后,结果很明显:价格没有下降,但是“平淡”或者至少是以较慢的速度增长。“土地销售和整体交易量已经放缓。”
 
REDAS总裁奥古斯丁·谭在演讲中表示,自7月房地产限制以来,“集体销售热情已大幅降温”。Wong补充道:“事实上,这是因为这些措施旨在实现这一目标。”
 
更重要的是,这些措施鼓励了整体卖家和开发商在他们的价格预期中更加现实,“这就是我们想要的”,Wong说。
REDAS的谭先生在演讲中表示,自房地产降温措施以来,“销售交易一直不确定,市建局的2015年第3季度数据证实了这一影响。”在2018年第三季度的3个月内,8月份的617个单位,9月份共售出932套私人住宅单位,URA的最新数据显示,10月份仅售出487套私人住宅单位。
 
“这证实了7月份的销售额受到房地产购买的前期负担的推动,超过了新的冷却措施截止日期,并没有表明真正的市场需求,”Tan补充说。“在未来6到12个月内,需求将如何发挥作用,目前尚未见到。”
 
根据市建局的数据,随着7月降温措施的影响,私人住宅价格在2018年第三季度环比增长0.5%,而2018年第二季度增长3.4%,2018第一季度增长3.9%。
 
Tan指出,供应仍然很高。截至2018年第三季度末,私人住宅单位总数为50,330套,较二季度的45,003套增长11.8%。此外,GLS(政府土地销售)场地可能供应14,200个单位,并且尚未获得规划许可的整体销售网站。
然而,Tan强调了“重大阻力”,例如贸易和全球经济放缓,利率处于上升趋势以及国内住房市场的更多供应。
 
正是由于这些原因,政府决定在7月份采取降温措施进行先发制人的行动,黄说。
 
“如果我们没有做任何事情,价格会上涨10%,也许是15%; 明年,它将继续上升,“他继续说道。“然后在两到三年的时间里,你将再次遭遇崩溃,更多的新加坡人将受到伤害。这就是我们决定采取降温措施的原因。”
 
Wong补充说:“我花了一些时间来解释我们的想法和措施的基本原理,这样当你做出这样的举动时,你就能理解政府的思维过程; 并帮助您了解政府对物业周期的思考框架; 并且您可以提前计划您的业务规划和决策。”
 
有些人可能有不同的看法:市场应该走自己的路,应该是自由放任的情况。有一个不同的观点是好的。“但政府认为干预是实现稳定市场的必要条件,而且价格会继续稳步上升,与基本面保持一致,”Wong强调说。“我们相信,从长远来看,这种方法将为大多数新加坡人带来更多好处。”
 
Wong认识到“开发人员有短期的商业需求”。然而,他呼吁他们“理解政府行动的基础,以及为什么我们认为这是长期采取更负责任的态度。”
 
Wong表示,政府专注于经济基本面,并正在努力改变经济。“经济增长越多,家庭收入就越多,”他说。“那么我们更有可能看到房价持续稳定上涨。我们完全有理由相信自己的未来。”
 
政府专注于发展市中心以外的增长集群:在西部,有大士特大港和裕廊湖区; 在北部有Punggol数字区和Woodlands区域中心以及Woodlands的新快速运输系统(RTS)连接; 在樟宜机场东部的樟宜机场5号航站楼。“在整个岛上,我们将在CBD以外的新区 - 北部,西部和东部,”Wong说。“这些将为增长提供新的机会,并将为我们现有的住宅区带来更多就业机会和设施。”
 
在市中心,政府计划注入更多混合用途和住宅组件。“我们希望在办公时间之外提高这些空间的利用率,我们希望为在CBD工作的人们提供更多的住房选择”Wong继续说道。“我们希望将CBD扩展到大南部海滨,特别是当我们的港口搬到大士时。”
 
虽然最近的降温措施使得房地产市场更加疲软,但Wong强调:“我们没有采取措施降低价格。我们的目标是稳定周期,适度过度,并确保房地产市场和价格保持稳定。这是我们的目标

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