新加坡买房必读:在新加坡买房需了解什么事项,八个方面分析

新加坡买房必读:在新加坡买房需了解什么事项,八个方面分析
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新加坡,新加坡全境

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张琼
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房产介绍

新加坡政治稳定、经济持续增长、空气好、社会治安好、低税收、无遗产税、富人省税天堂、世界上知名的双语教学体制等,亚洲城市生活品质新加坡排名最高。新加坡是世界上法律最健全的国家之一,为投资者带来投资保障,新加坡75%的人口为华人,方便语言沟通(普通话),跟中国没有时差,不需要倒时差的痛苦,从中国飞往新加坡只需3-6个小时,不像飞欧美国家至少需12小时,甚至20小时以上,我就不再一一列举了。以上各方面因素让新加坡成为许多中国人喜欢来新加坡买房,成为投资和置业首选地点之一。

一、外国人可以购买什么类型房产

在新加坡买房针对外国人的限制相对较少,只有新的组屋和有地住宅(包括地块)禁止外国人购买,其他种类的房产外国人都可以直接购买。由于新加坡国土面积有限,所以很容易理解为什么政府不允许外国人买有地住宅(洋房),政府担心外国人买买买把土地都买完了。政府组屋HDB属于政府补贴的房,所以只开放给符合要求的人购买。

外国投资者的选择,主要包括四种住宅房屋:私人公寓、分层地契有地住宅,以及圣淘沙岛的升涛湾别墅和商业地产等,商业地产包括店铺,办公室,酒店,轻工业厂房,组屋店屋,私人店屋(2-3层)等。

在新加坡,约78%的人口住在组屋。组屋是由政府出资建造的公共房屋,是新加坡政府建国后实行“居者有其屋”政策,地契都属于99年,但注意组屋HDB的屋主只是有房子使用权,跟私人公寓不一样,组屋所在的土地不属于屋主们共享,因此政府对于组屋的购买、转售和出租条例相当严格,只有新加坡公民和符合条件的永久居民才可以购买,如果是夫妻双方都为永久居民,按照现在建屋局的政策需要两者的永久居民都超过三年后才可以购买,而且购买后的半年内必须卖掉在国外的房子。

私人公寓是由私人发展商建造的商品房,外国人可以直接购买,地契一般分99年、999年和永久的。由于新加坡政府出售住宅用地地契为99年,市面上出售的公寓项目主要以99年地契为主。新加坡的私人公寓使用的建筑材料,项目设计更加出色,一般附送免费停车位和部分装修,例如厕所、厨房、地板、地砖、门等都已经装好,装修这块类似于国内的硬装已经做好,带厨房橱柜,炉灶,油烟机,冰箱,洗衣机,客厅和房间的地板,墙壁粉刷好,空调安装好,带衣柜,卫浴和马桶配好,只需买家私或者做简单装修就可以直接入住了.

建议买家购房之前预约专业的房产经纪,应该亲自到示范单位参观,了解发展商所赠送的装修项目,是否有送电器如洗衣机,冰箱或其他家私,市面上有些高档项目为了帮您节省装修麻烦,已经做好装修,让顾客购买后可以直接拎包入住,我碰过有顾客为了为了节省宝贵时间去装修,选择发展商做好的已经装修好的样板房单位。

     升涛湾别墅(Sentosa)是新加坡唯一允许外国人购置的有地房产,由于数量有限,总共约370套别墅,所以价格自然就高,当然,对高净资产人士是完全没问题购买的。目前,市面上可以买到的应该都是二手房,由于岛上的别墅大多由不同的私人屋主承建,因此建筑风格和质量都会有所不同。

二、 哪些地区较受外国人欢迎

传统上,9邮区(乌节路—顶级购物娱乐区)、10邮区(武吉知马—高档住宅绿化区)靠近名校南洋小学,华侨中学,莱福士女子小学等,还有新加坡最顶级的优质洋房区,第11邮区(诺维娜—高档医疗办公区)都是深受外国人欢迎的高档住宅区。

15邮区(东海岸—新加坡的滨海区)也是长久以来深受外国人青睐的住宅区之一。这里不但有美丽的海景、顶尖的名校林立,去机场和市中心都方便,而且还是著名美食区,所以房价和租金会高于郊区地段。

1邮区(滨海湾—新加坡的新市区)和第4邮区(圣淘沙—海景度假区),都是外国人经常出入的热门工作和旅游的地点,因此在过去几年也吸引到许多外国人投资置业。政府打造圣淘沙为“旅游岛”,岛上有大型赌场,环球影城/Universal,海滩等观光景点,很多国内游和明星来新加坡后必经之处,笔者也推荐朋友们来新加坡游玩必去的景点!

三、新加坡房市的现状

在新加坡政府将近四年时间(2013-2017)几轮房地产降温措施后,导致新加坡私宅价格连续14个季度下跌近12%,2017年私宅价格是四年来首次回升。,政府在2017年3月突然调整部分降温措施,针对卖方印花税调整,由原来的4年改为3年,放宽部分条例,新私宅销量又有上扬的迹象,前景已较前三年乐观。但由于政府仍未放宽额外买方印花税(ABSD)和总偿债率(TDSR)等房产降温措施,因此短期内房价将继续维持“稳中有涨”,分析师预计今年价格会或上涨8%。如果有在考虑买房的朋友,建议您尽快考虑入场。

(如下图,引用联合早报新闻)

四、房屋贷款

在新加坡,外国人是可以跟本地银行申请贷款的,一般最多能银行贷款相当于房价的70%,当然笔者碰过有些客户本身申请条件好,跟银行申请到高达80%的贷款.不过,这还得取决于银行的信用评估,银行将根据贷款人的贷款金额、贷款期限和贷款方案计算月付数额。

贷款最多可以贷35年摊还房贷,或摊还至75岁,按照申请者年龄计划,但通常选择贷款30年,选择贷款35年时,最多贷款60%,选择贷款30年,可贷款高达80%。

银行在评估客户的信用时,通常需要客户提供收入证明,包括工资单、银行流水单、银行存单、个人所得税等资料办理评估等,详情必须向专业贷款顾问咨询,找专业房屋经纪协助您办理. (引用早报)

贷款+首付等于总房价,如果贷款额为房价的70%,那买房时就必须支付30%的现金给发展商,如果贷款为房间60%,那买家需支付40%首付。

新加坡银行贷款利息低于2%,远低于国内的贷款利息5%,银行可以给贷款最多70%。聪明的投资家都会利用银行杠杆,用租金来还按揭。富人是借银行的钱来省钱的,而银行却找穷人来存钱,

五、新加坡买房需要交的印花税

在新加坡买房,外国人须支付3%的印花税和15%的额外买房印花税,共计18%的印花税,外国人在新加坡买房时主要的费用为首付20%或者30%和买房印花税。现在香港的外国人(非香港户口)买房印花税是30%,加之香港房价比新加坡高得多。加拿大和澳大利亚也效仿新加坡,对外国买家收15%,11%的买房购置税。

新西兰在新总理上台以后直接禁止外国买房。新加坡,香港,加拿大,澳大利亚对外国人推出的额外印花税或者房屋购置税,其实他们的目的都很相似,就是政府希望有个稳定的房地产市场,防止房产大泡沫。所以个人的观点是觉得2018年外国人买房额外印花税不会调整,建议想买房的朋友还是买,特别是有刚性需求的朋友,反正您是买来自住,而不是去希望等待政府调整印花税,拿了PR绿卡的朋友尽快买房。

六、新加坡区域介绍

建议在新加坡买房的朋友首先对新加坡区域有个整体认识,方便您更好的了解新加坡。

请参考下图,新加坡总共细分为28个区域,D1-28邮区,方便大家了解,可以分为三个大的区域。

中央核心区包括第1,4,9, 10,11邮区,第1 邮区是中央商业区CBD,包括莱福士,滨海湾,牛车水这一带,就是大名鼎鼎的新加坡滨海湾金山赌场所在地,第4邮区就是“富人岛”所在地-圣淘沙(Sentosa),第9邮区包括乌节路,经禧,里峇峇利,第10邮区是雅茂(Ardmore),武吉知马,荷兰路,东陵路,第11邮区是诺维娜(医疗中心Medical Hub)

中央边缘区包括碧山,大巴窑,马里士它,波东巴西,女皇镇,中峇鲁,红山,金文泰,东海岸,加冷,阿欲尼,东海岸。 其中东海岸由于靠近海边,配套设施成熟,如东海岸公园是很多新加坡周末玩耍常去地点,也深受来自我们中国的欢迎。

中央以外区域,就是上述两区以为的区域,在新加坡占地面积区域属于三个里面最大的,包括地段如勿落,四美,淡滨尼,巴西立,实龙港,盛港,榜鹅,兀兰,义顺,三巴旺,宏茂桥,杨厝港,裕廊区,武吉巴督,武吉班让,武吉甘柏,蔡厝港等。


七、新加坡房价大概介绍

笔者经常碰到国内朋友问我新加坡的房价,这里做个大概介绍,把新加坡分为三类区域:中央核心区、中央边缘区、中央以外区域。中央核心区包括第1,4,9,10,11邮区 (参考上图),房价在新币2万-4.5万新币/平方米。中央边缘区的房价在1.5-1.8万新币/平方米,中央以外区域房价在1.1万-1.4万新币/平方米,当然以上为大概的价格范围,具体项目可以咨询我哦。新加坡房价整体跟国内大城市北京,上海,深圳相当,当然豪宅市场价格没有国内大城市北京,上海,深圳,香港那么高。


、新加坡买房手续流程办理

新加坡是世界上金融法律最健全的国家之一,新加坡国父李光耀先生是法律系出生,建国早期就制定了房产交易法,并且不断进行巩固和完善。在新加坡买房或者卖房手续都需要经过律师协助办理手续,不像国内有房产交易中心,律师会协助您办理房产更名过户手续,联系银行办理贷款拨款,公积金申请(如果需用到公积金),办理房子交房前还款事宜等。如果是期房项目,是挺有人性化的分阶段付款服务(参考下面图片),按照项目建造进度付款,通俗点讲,是干了多少活,收多少钱,这样可以确保不会出现烂尾楼的情况,让您在新加坡买房时可以放心。新加坡政府对发展商有严格的监督制度,发展商必须取得建房计划许可,提交建房设计图给政府审批,发展商必须按照政府批准的设计图开始建造。

发展商需在银行或者金融机构开设“项目账户”,发展商必须在项目账号中存入。买家支付的全部房款都得存入项目账号,直到取得临时入伙准证签发后才可取出款项,每一个项目账号的款项只能给该项目用途,就是专款专用,不可以用于同一个发展商的另外一个项目。


若您对新加坡任何房产感兴趣,请免费咨询我们的特约房产经纪人张琼/Linda,开发商直接代理销售团队,买公寓无任何中介费用,协助客户办理买房银行贷款,买房产业托管一条龙服务。

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房产作者介绍张琼(Linda),新加坡最大房产经纪公司Huttons市场部高级董事,拥有丰富的房产行业经验,已入行热爱的房地产行业约8年.全心全意为客户考虑,致力于协助国人新加坡置业,秉着细心周到的服务态度,以客户利益为出发点,诚信待人。服务过数百位中高档客户,广受客户们好评。包括企业家,企业高管,中小型公司老板,新移民,房地产发展商老板等等。

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新加坡购房相关税费

持有费用   交易费用
 物业费  约0-2000澳元/年    物业印花税  各州税率不同,一般3%-4.5%
 市政税  约800-2000澳元/年    律师费/过户费  约1000-1500澳元起
 保险费  约300-700澳元/年   转让费用
 水费  约150-200澳元/季度    中介费用 约为1-2.5%
 中介管理费  约为1-2.5%      

注:具体相关税费可与中介咨询。

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